Hace algunas semanas el gobierno nacional lanzó el mecanismo de la hipoteca inversa. Se trata de un instrumento financiero dirigido a personas mayores de 65 años, básicamente un préstamo con garantía inmobiliaria. El prestatario recibe un monto de dinero que puede ser en un solo desembolso (única disposición), en desembolsos periódicos durante un tiempo determinado (disposiciones periódicas temporales) o en desembolsos periódicos durante todo el tiempo que le resta de vida (disposiciones periódicas vitalicias). No obstante, el propietario puede quedarse viviendo en la casa hasta el final de sus días. Cuando los beneficiarios mueran los herederos tendrán que pagar la deuda con los intereses, bien sea con la vivienda misma, con su venta o con sus propios recursos.
Se han expresado diversas opiniones sobre las ventajas e inconveniencias de este mecanismo, las ventajas están asociadas a la aparente solución de un problema estructural y muy grave, que es la ineficiencia del sistema pensional, la memoria justificativa del decreto afirma que apenas el 28% de los adultos mayores logran pensionarse1. Ante las inconveniencias que se han argumentado, como los altos riesgos financieros y la vulnerabilidad de los prestatarios, lo que se argumenta es que, es solo una alternativa y que, en todo caso, hay “libertad de elegir”2, la primera parte del texto examina esta idea.
Por otra parte, una de las barreras que se ha identificado para la implementación de este mecanismo es la cultura de la herencia. Lo que ha mostrado la experiencia internacional, es que pocas veces los herederos logran recuperar el bien, precisamente por los altos costos financieros en los que se pactan las hipotecas inversas. La segunda parte analiza esta situación en un contexto de desigualdad como el nuestro.
La memoria justificativa propone como principal problema social detrás de este mecanismo la llamada pobreza oculta, que hace referencia a aquellos hogares envejecidos con bajos ingresos, que en su mayoría carecen de pensión, pero con la propiedad de una vivienda, generalmente bien localizada. Dos elementos llaman la atención, lo primero es que movilizar la vivienda como sustituto de pensión es algo que vienen haciendo los sectores medios y populares desde hace tiempo. En segundo lugar, habría que pensar sobre el papel del sector inmobiliario en esta ecuación, en particular sobre un instrumento mucho menos discutido en la opinión pública y que hace parte del borrador de decreto: la renta vitalicia inmobiliaria.
¿Libertad de elegir? Un negocio en condiciones muy asimétricas
Como ya algunos analistas lo han señalado las hipotecas inversas son pactadas en condiciones muy desiguales, es un negocio financiero entre una persona envejecida y en pobreza de un lado, y un banquero o inversionista, del otro.
Estudios en otros países han evidenciado que las personas que acceden a la hipoteca inversa están, generalmente, en condición de vulnerabilidad. Por ejemplo, en Estados Unidos las características típicas de quienes acceden a este mecanismo son los de mayor edad (mayores de 80 años) con bajos ingresos, solos, con mala salud, pero eso sí, propietarios de un inmueble, y mejor si es de alto valor y bien localizado3. De tal modo, el prestatario, asume todos los riesgos con su propiedad y tiene que pactar unos intereses muy altos, las hipotecas inversas generalmente tienen intereses más altos que cualquier otro producto financiero.
Mediante la hipoteca inversa se transfiere riqueza al sector financiero (y al inmobiliario) a costa del empobrecimiento de los más viejos en el marco de un negocio que se da en un escenario completamente asimétrico, donde la necesidad es la motivación principal del prestatario4. Tal como lo afirmaba Acosta5, en una hipoteca normal se termina pagando a veces el triple de lo prestado, pero en la hipoteca inversa el banco paga solo una tercera parte de la casa (a lo sumo la mitad), es como pagar tres veces por la casa, pero venderla por una tercera parte. Entonces, los bancos, fondos de inversión o aseguradoras, se quedan, en la mayoría de los casos, con una ganancia enorme: los intereses, casi siempre con una parte de la casa gratuitamente y, además, con la valorización inmobiliaria. Recordemos que la libertad de elegir está siempre constreñida por factores estructurales, como, por ejemplo, un muy deteriorado sistema de seguridad social y pensional.
¿Cómo podría ser un mecanismo redistributivo? Tal vez si fuera operado por el Estado, así funciona en Corea del Sur6 articulado además con la política de vivienda. Incluso en Estados Unidos, el 90% de las hipotecas inversas se han pactado bajo un programa con un seguro estatal de la Administración Federal de Vivienda7. En nuestro caso, el instrumento podría ser operado por el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), pactando el negocio en condiciones justas, incluso puede funcionar en articulación con Colpensiones8 para que los beneficiarios de las ganancias de este mecanismo sean los afiliados y le podamos mejorar las condiciones pensionales a más personas. Además, es posible que los inmuebles que se reciban en dación en pago puedan venderse a precios muy económicos a los ahorradores del FNA, o en cualquier caso articularse a la política de vivienda social. Así no transferimos más riqueza a los más ricos, sino que construimos un mecanismo justo de mejora de las condiciones pensionales con los activos, y en un sistema articulado de solidaridad pensional y de vivienda social.
¿Dejaré a mis hijos sin herencia? Tranquilo, la mejor herencia que les puede dejar es la educación
Como vimos en el apartado anterior, no es del todo cierto que los que opten por este mecanismo estén en libertad de elegir, muchas veces será lo único que puedan hacer para poder contar con un ingreso ante una condición de envejecimiento y empobrecimiento. Una consecuencia de esta decisión es que limita a los propietarios la posibilidad de transferir sus inmuebles a sus herederos.
Es cierto que para algunos economistas9 (Piketty, principalmente) la herencia es un mecanismo reproductor de las desigualdades, pues aquellos que acumulan mucha riqueza la transfieren de generación en generación reproduciendo el sistema de clases sociales. Y esto es cierto. Pero también lo es, que la reproducción de las clases opera en los dos extremos de la estructura social, la riqueza se trasfiere de generación en generación, sí, pero la pobreza también, lo que explica en parte la persistencia de la desigualdad.
En un país tan desigual como el nuestro y con tan pocas oportunidades de ascenso social, en particular para los sectores medios y populares, poder dejar una herencia a los hijos es concebido por los hogares como una estrategia de movilidad social intergeneracional, a veces la única posible. Claro, el Ministro Malagón afirmaba, tal como muchos colombianos lo hacen que “la mejor herencia que uno le puede dejar a los hijos es la educación”. Pues bien, desafortunadamente, esto es cada vez menos cierto, varios estudios sobre movilidad social evidencian que, a pesar del mejoramiento general del logro educativo en el paso de una generación a otra, no han aumentado las recompensas sociales y la educación no contribuye necesariamente a la obtención de mejores empleos10. Esto evidencia la creciente precarización de los mercados de trabajo y el consecuente bajo nivel de retorno de la educación. A pesar de que la movilidad educativa se relaciona positivamente con el ingreso, el progreso educativo no ha motivado de manera contundente una movilidad social ascendente11.
De tal modo que para una familia que no pudo financiar la educación superior de sus hijos, y prefirió invertir en vivienda, la herencia es a veces la única estrategia de movilidad social intergeneracional posible. Esto tampoco les asegurará un mejor futuro a sus hijos, pero por lo menos le facilitará el acceso a la vivienda. Cuando fallan todos los sistemas de seguridad social (empleo, pensión, vivienda, educación), lo único que queda es la solidaridad familiar, y en esto, las transferencias intergeneracionales juegan un papel muy importante.
La vivienda ya es movilizada como pensión a un costo social más bajo
Uno de los objetivos de este instrumento es que los adultos mayores puedan utilizar la vivienda como sustituto o complemento de la pensión. La enorme debilidad de nuestro sistema pensional y de seguridad social, ha obligado a los sectores populares a recurrir a su vivienda como pensión desde hace mucho tiempo. En el marco de mi tesis doctoral12, entrevisté a 388 propietarios de viviendas en barrios de origen informal consolidados, la mayoría de ellos adultos mayores, de los cuales el 67% obtiene recursos de su vivienda, mediante el alquiler de cuartos, apartamentos o locales, la instalación de negocio propio o la producción de bienes que venden o comercializan de diferentes maneras. Para muchos de ellos los recursos que obtienen gracias a su vivienda, es su único ingreso13.
Al movilizar su casa como un activo productivo, no solo complementan sus ingresos en la vejez, sino que generan una oferta de vivienda en arriendo, que si bien es informal, resulta muy importante para los hogares jóvenes que no pueden acceder a otras formas de vivienda, muchas veces sus propios hijos (nuevamente la solidaridad familiar solventando las fallas del sistema social). Todo esto sin arriesgar la herencia. A mi modo de ver logran solventar su ausencia de pensión de manera más eficiente, a menor costo y más solidariamente, aunque en ningún caso exento de problemas.
En general, se prevé poca acogida de este mecanismo, no solo en los sectores populares, donde además persisten todavía problemas con la legalidad de títulos de propiedad. La hipoteca inversa ha tenido poca acogida en la mayoría de los países en los que se ha implementado14, en Estado Unidos apenas el 2% de la demanda potencial ha optado por este producto15. La cultura de la herencia, la aversión a la deuda, los altos costos de formalización y en seguros, los riesgos financieros, la complejidad del instrumento, son algunos elementos explicativos de la baja demanda. Y es que en general, es un instrumento que goza de mala reputación, seguramente con algo de razón.
¿y el papel del sector inmobiliario?
Por último, queda la preocupación por el papel del sector inmobiliario. El Viceministro de vivienda Carlos Ruiz afirmó que seguramente no serían los bancos los que operarían este mecanismo sino los fondos de inversión, las aseguradoras y las inmobiliarias16. ¿Por qué el sector inmobiliario tendría interés en este producto? En el decreto se afirma que la hipoteca inversa está dirigida principalmente a adultos mayores en pobreza oculta, propietarios de vivienda, pero sin ingresos suficientes para vivir. Los estudios que han abordado este fenómeno han mostrado que este tipo de pobreza está claramente localizada en zonas centrales y pericentrales como Usaquén, Barrios Unidos, Teusaquillo y Chapinero17. Zonas en proceso de valorización y renovación urbana.
Aparece acá otro instrumento que introduce el mismo decreto, pero del que se ha hablado poco, se denomina la Renta Vitalicia Inmobiliaria (que no es lo mismo que la hipoteca inversa en modalidad de disposiciones vitalicias), y que consiste básicamente en una venta, mediante la cual el propietario transfiere el dominio de su vivienda de manera anticipada (repito, no es una hipoteca sino una venta) a cambio de una renta vitalicia y la posibilidad garantizada de un usufructo también vitalicio. Si a esto le sumamos que, como decíamos, las personas que acceden a estos mecanismos están más cercanos de los 80 años, el negocio inmobiliario es redondo: anticipan unos años la compra de una casa muy barata en una zona central de la ciudad muy bien localizada, es decir, un suelo en el que van a poder construir un proyecto inmobiliario de alta rentabilidad. Por cierto, el decreto no dice nada sobre qué pasaría en este mecanismo específico de renta vitalicia inmobiliaria, cuando la persona muere antes del tiempo pactado, cuando ya se ha hecho la transferencia de dominio, los herederos (si es que los hay) no podrían hacer mucho.
La hipoteca inversa y la renta vitalicia inmobiliaria, son, a mi juicio, mecanismos regresivos y reproductores de desigualdades, que se basan en la transferencia de activos al sector financiero e inmobiliario a costa del empobrecimiento de los más viejos, un empobrecimiento causado por un sistema pensional que también consiste en transferir parte del ahorro de los trabajadores y sus rendimientos a los mismos sectores.
[1] Memoria jusficativa proyecto de decreto hipoteca inversaa.
[2] Malagón, Jonathan. (2020) La hipoteca inversa y la libertad de elegir. El Espectador: https://www.elespectador.com/opinion/hipoteca-inversa-y-libertad-de-elegir/
[3] Moulton, S; Haurin, D; Shi, S. & Ericksen, M. (2015). Who Gets a Reverse Mortgage? Identifying Household Level Determinants of U.S. Reverse Mortgage Choices, ERES eres2015_35, European Real Estate Society (ERES).
[4][1] Costa-Font, J.; Gil, Joan y Mascarilla O. (2006) Preferencias de la población ante la financiación de la dependencia: la hipoteca inversa en España. Estudios sobre economía española No. 230.
[5] Jose Roberto Acosta en el programa de Radio UN Anáisis Hipoteca Inversa inhttp://unradio.unal.edu.co/nc/detalle/cat/un-analisis/article/hipoteca-i...
[6] De acuerdo con la memoria justificativa del proyecto de decreto en Corea del Sur la hipoteca inversa es operada la Corporación de Financiamiento de Vivienda que es una entidad pública.
[7] El programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM) creado en 1987.
[8] Esto fue planteado por Jose Roberto Acosta en el programa UN Radio.
[9] Piketty, T (2014). Capital in the twenty first century. Harvard University Press.
[10] Kessler, G y Espinoza, V. (2003). Movilidad social y trayectorias ocupacionales en Argentina: rupturas y algunas paradojas del caso de Buenos Aires. Serie Políticas Sociales No. 66 Cepal. Chile.
[11] Angulo, R; Acebedo, J; Gaviria, A y Páez, G. (2012). Movilidad Social en Colombia. Documentos CEDE No. 43.
[12] Camargo A. (2017) Prácticas residenciales y movilidad social en sectores populares consolidados. Universidad Externado de Colombia,
[13] Camargo, A. (2020) Vivienda y Estrategias Familiares de Vida. Revista INVI, 35(98), 101-112
[14 Fornero, E; Rossi Maria C. y Urzi B. (2011) Explaining why, right or wrong, (Italian) households do not like reverse mortgages. Working paper 122. Center for Research of Pensions and Welfare Policies.
[15] Nakajima M. y Telyukova I. (2016) Reverse Mortgage Loans: A Quantitative Analysis. Journa of Finance. doi: 10.1111/jofi.12489
[16] https://www.laopinion.com.co/economia/las-hipotecas-inversas-no-las-van-...
